3.7 Leigutekjur
Hafi framteljandi tekjur af útleigu fasteigna eða eignaréttinda, sem ekki fellur undir atvinnurekstur, skal hann færa leigutekjur vegna útleigunnar án frádráttar. Séu tekjur af útleigu eignar lægri en hlunnindamat samkvæmt skattmati, skal telja hlunnindamat eignarinnar fram sem leigutekjur. Sjá reglur um húsnæðishlunnindi í kafla 2.2.4. Sama á við þegar húsnæði er látið í té án endurgjalds. Útleiga á húsnæði sem nýtt er til atvinnurekstrar telst til atvinnurekstrar.
Frá 1. janúar 2018 er almenna reglan sú að tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis, frístundahúsnæðis eða annars húsnæðis, m.a. þar sem gisting er boðin gegn endurgjaldi, teljast stafa af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi. Frá þessu eru þrjár undantekningar og ef þær eru uppfylltar teljast tekjurnar til fjármagnstekna utan rekstrar:
- Um sé að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði til búsetu leigjanda og sem fellur undir húsaleigulög, enda séu hinar sérgreindu útleigðu íbúðir ekki fleiri en tvær.
- Um sé að ræða tekjur af útleigu á íbúðarhúsnæði til búsetu leigjanda og sem fellur undir húsaleigulög og húsnæðið var til eigin nota leigusala en hann leigir sjálfur annað íbúðarhúsnæði til eigin nota. Við þessar aðstæður er heimilt að draga leigugjöld frá leigutekjum (leiga á móti leigu).
- Um sé að ræða útleigu sem telst vera heimagisting samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald að uppfylltum þeim skilyrðum sem þar koma fram (þetta gildir frá og með tekjuárinu 2017, þ.e. við álagningu 2018 og síðar).
Leigutekjur sem falla undir framangreindar þrjár undantekningar sem og leigutekjur af lausafé eða eignaréttindum sem ekki tengjast atvinnurekstri eru skattlagðar samkvæmt skattframtali og teljast til fjármagnstekna. Skatturinn er alfarið greiddur eftirá og tekur mið af fjármagnstekjuskattshlutfalli. Ekki er heimilaður frádráttur á móti leigutekjum og eru því brúttótekjur skattlagðar (að teknu tilliti til frítekjumarks vegna útleigu á íbúðarhúsnæði til búsetu leigjanda og sem fellur undir húsaleigulög).
Leigutekjur af íbúðarhúsnæði
Hafi framteljandi tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis, til búsetu leigjanda og sem fellur undir húsaleigulög, skal hann færa brúttótekjur, án frádráttar, í reit 510 á framtali, kafla 3.7, enda séu hinar útleigðu íbúðir ekki fleiri en tvær. Af þeirri fjárhæð mynda 50% skattstofn en 50% leigutekna eru skattfrjálsar. Gerð er grein fyrir þessum leigutekjum á eyðublaði RSK 3.25. Ekki er heimilt að skrá útleigu á íbúðarhúsnæði til lögaðila (félags) á eyðublað RSK 3.25, þar sem lögaðili getur ekki uppfyllt skilyrðið um að húsnæðið sé ætlað til búsetu leigutakans. Í slíkum tilfellum þarf að færa leiguna í reit 511.
Athugið að eyðublað RSK 3.25 (reit 510 á framtali) skal ekki nota fyrir skammtímaútleigu á gistirými, t.d. til ferðamanna! Slíka leigu (t.d. Airbnb) skal færa í reit 511 eða á rekstrarblöð.
Hafi maður leigutekjur af íbúðarhúsnæði og á sama tíma leigugjöld vegna íbúðarhúsnæðis til eigin nota, er heimilt að draga leigugjöldin frá leigutekjum. Frádráttur þessi leyfist eingöngu á móti leigutekjum af íbúðarhúsnæði sem ætlað er til eigin nota. Gildir það óháð því hvort leigugjöld eru vegna leigu á íbúðarhúsnæði hér á landi eða erlendis. Mismunurinn færist í reit 510 á framtali. Neikvæður mismunur færist ekki á framtal.
Sé óskað eftir að færa leigugjöld erlendis til frádráttar leigutekjum, þarf að leggja fram afrit af hinum erlenda leigusamningi sem viðbótargögn.
Leigutekjur af öðrum eignum
Tekjur af útleigu annarra eigna eða eignaréttinda, sem ekki telst til atvinnurekstrar, skal færa í reit 511 á framtali, kafla 3.7. Þar skal skrá brúttótekjur, án frádráttar. Þetta á m.a. við um heimagistingu (t.d. Airbnb) sem skráð hefur verið hjá sýslumanni, enda sé heildarfjárhæð leigutekna ekki hærri en 2.000.000 kr. Hér færist útleiga á lausafé, t.d. bifreiðum og hjólhýsum.
Tekjur vegna útleigu íbúðarhúsnæðis sem notað er í atvinnurekstri teljast til tekna af sjálfstæðri starfsemi og ber því að færa á rekstrarblöð. Slíkar tekjur færast því ekki í reit 511.
Útleiga sem fellur undir atvinnurekstur
Falli útleiga á húsnæði, eignaréttindum eða öðrum eignum undir atvinnurekstur á að telja leigutekjur fram sem rekstrartekjur á rekstrarblöðum með framtali, en ekki færa þær í kafla 3.7 á framtali.
Útleiga á atvinnurekstrarhúsnæði telst almennt til atvinnurekstrar.
Útleiga á húsnæði til ferðamanna (til dæmis Airbnb) sem ekki telst vera heimagisting samkvæmt skráningu hjá sýslumanni telst til atvinnurekstrar.
Á það er minnt að tekjur vegna útleigu íbúðarhúsnæðis sem notað er í atvinnurekstri, nema í tilviki heimagistingar að uppfylltum tilteknum skilyrðum, teljast til tekna af sjálfstæðri starfsemi og ber því að færa á rekstrarblöð.
Ef leigðar eru út þrjár íbúðir eða fleiri er alltaf um atvinnurekstur að ræða sem færa skal á rekstrarblað!